自己紹介
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FACE BOOK

1 宅地建物取引業 宅地建物取引業
宅地建物取引業とは、次の(1)から(4)を業として行うものと宅地建物取引業法に規定されてい
ます。
(1)「宅地・建物」の売買
(2)「宅地・建物」の交換
(3)「宅地・建物」の売買、交換又は貸借の代理
(4)「宅地・建物」の売買、交換又は貸借の媒介
すなわち、免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として宅地建物に関して下表
の○印の行為を反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業行為をい
います。


 

 

 

広義の不動産業には、不動産賃貸業、不動産管理業、不動産コンサルタント等が含まれますが、それ
らには宅地建物取引業法は適用されません。

3 事務所
(1)事務所の範囲
宅地建物取引業法上の事務所とは、「本店又は支店として商業登記されたもの」、「継続的に業務
を行うことができる施設を有し、かつ、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人が
置かれている場所」をいいます。
【留意点】
① 本店で宅地建物取引業を行わなくても、支店で宅地建物取引業を行っていれば、本店も「事務
所」となります。この場合、本店には営業保証金の供託及び専任の宅地建物取引士の設置が必要
となります。
② 支店については、会社法の規定により商業登記しなければならないこととなっていますので、
従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行う必要があり
ます。商業登記を行わない場合は、その他の名称(○○営業所、○○店等)を用いて申請するこ
ととなります。
③ 支店の登記があっても、この支店において宅地建物取引業を行わない場合は、事務所としては
取り扱いません。
(2)事務所の要件
宅地建物取引業法上の「事務所」とは、継続的に業務を行うのに使用できるもので、物理的にも社
会通念上事務所と認識される程度の形態を備えていることが必要です。
【留意点】
① 個人の居宅の一部を事務所として使用することは、原則として認められません。ただし、居宅
の出入口から居住部分を通らずに出入でき、事務所として業務を行い得る機能を備えていると判
断できる場合は、例外的に事務所として認めています。
② 同一フロアー、同一部屋に他の法人等の事務所がある場合は、パーテーションなどにより仕切
られ、事務所の範囲が明確に区別され、独立性が保たれている場合は、例外的に事務所として認
めています。
③ 区分所有建物(の一室)に事務所を置く場合、管理規約等で営業行為が特に禁止されていない
ことを条件として認めています。
④ 仮設の建築物は、原則として事務所としては認められません。

4 政令使用人
政令使用人とは、宅地建物取引業法施行令第2条の2で定める使用人のことで、単なる社員、従業員
ではなく、「宅建業に係る契約を締結する権限」(通常、支店長、営業所長などが該当します。)を有
する従事者のことです。
免許申請者である代表取締役が常勤する事務所には、政令使用人を置く必要はありません。支店、営
業所などで免許申請者である代表取締役などが常勤できない事務所には、政令使用人を置く必要があり
ます。
政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。


 

5 専任の宅地建物取引士
宅地建物取引業者は、事務所ごとに「業務に従事する者」5名に1名以上の割合で専任の宅地建物取
引士を設置する必要があります。専任の宅地建物取引士とは、「常勤性」(宅地建物取引業の事務所に
常勤すること)と「専任性」(宅地建物取引業の業務に専ら従事すること)の二つの要件を満たした宅
地建物取引士です。
他法人の代表取締役や常勤役員を兼任したり、他会社の社員や公務員のように他の職業に従事したり
する場合、通常の通勤ができない場所に住んでいる場合などは、専任の宅地建物取引士に就任すること
はできません。
なお、専任の宅地建物取引士の数が不足した場合は、2週間以内に新たに補充するなどの必要な措置
をとらなければなりません。
【業務に従事する者】
① 直接営業に従事する者だけでなく、宅地建物取引業に係る一般管理部門に所属する者や補助的な
事務に従事する者も含まれます。雇用契約関係の有無は問いません。
② 会社等の代表者並びに営業等に従事する者のみならず、常勤の役員及び宅地建物取引業に係る一
般管理部門に所属する者や補助的な事務に従事する者も含まれます。
③ 他業種と兼業している場合で宅地建物取引業が副次的な場合は、一般管理部門に所属する者は含
まれません。
④ アルバイト等一時的に事務を補助する者は含まれません。ただ、一時的であっても単なる補助で
はなく、他の従業者と同程度に業務に関与する者は含まれます。
※ 会社法の規定により、「監査役は取締役の職務執行を監査し、会社の業務や財産を調査する」た
め、その会社の業務に従事することはできません(当然、専任の宅地建物取引士にもなれません)。
【注意!】
宅地建物取引士とは、各都道府県が実施する宅地建物取引士試験に合格し、試験地の都道府県知
事の登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けている者をいいます。
登録だけで宅地建物取引士証の交付を受けていなかったり、宅地建物取引士証の有効期間が切れ
ている場合、宅地建物取引士として認められません。